重庆：7项经验做法解锁城市更新“密码”

　　最近，南岸区南坪街道后堡社区又火了。这里的废弃建筑被改造成“会客厅”，凉亭变身咖啡店，具有上世纪80年代印记的文创景观设施吸引一批年轻人“打卡”。

　　后堡，曾是老重庆人记忆中最具“烟火气”的繁华地之一。随着时代发展，环境和基础设施建设逐渐“落伍”，许多居民搬离此地。2021年，这里启动城市更新“手术”，短短两年多时间，楼宇、街道、店铺焕然一新，特色小店争相入驻，片区重新焕发生机和活力。

　　后堡片区的“逆生长”，是我市高质量推进城市更新的生动写照。近年来，我市以城市更新为抓手，通过完善公共服务、盘活闲置资源、融入历史人文等举措，使得一个个老小区、老厂房、老楼宇、老遗迹，变身宜居地、“打卡”地、新兴产业聚集地、历史文脉传承地。在住房和城乡建设部推出的《实施城市更新行动可复制经验做法清单》中，我市有7项经验做法入选，数量居全国第一。

　　贡献这么多经验做法，我市城市更新究竟有哪些亮点？记者近日走访了部分城市更新项目，解锁重庆城市更新“密码”。

　　密码1

　　做实做细城市体检

　　精准治疗“城市病”

　　陈先生家住江北区鲤鱼池。这里虽然紧邻观音桥商圈，却找不到像样的公共活动场地。

　　2022年，长安三工厂片区城市更新项目启动，陈先生“家门口就有活动场地”的梦想终于实现了。这主要归功于江北区开展的城市专项体检。

　　“我们在城市体检满意度调查中了解到鲤鱼池片区居民的诉求。考虑到这里有长安三工厂等工业遗产闲置，就把居民诉求纳入三工厂更新方案中。”中国城市规划设计研究院研究中心主任王文静说。

　　按照规划，三工厂片区将实施长安科技创新中心、长安文化国际商业街、生态居住区建设、配套设施完善等更新“手术”，打造重庆时尚消费新地标和居民宜居生活新空间。

　　记者了解到，我市中心城区已全面启动城市更新专项体检试点，搭建起汇集94个街道、706个社区、17.7万栋建筑基本信息的中心城区存量资源基础数据库，以及包含120项指标的城市更新专项体检指标库，通过识别低效、老旧、隐患、潜力空间，形成问题清单和待更新资源清单，明确更新总体方向。

　　市住房城乡建委相关负责人介绍，自我市开展城市体检以来，已累计发动20余万市民参与城市体检，收集有效居民问卷、提案超过16万份，累计生成700多项专项治理工作建议，多部门联合行动解决500余条市民提案中反映的“城市病”问题。

　　“如果说重庆城市更新有什么‘独家秘笈’，我认为答案就是‘精准’。通过精准体检发现问题，再结合发展需要精准施策，让城市更新服务于城市长远发展。”中国人民大学经济学院教授罗来军认为。

　　密码2

　　向有限空间要效益

　　解决群众急难愁盼问题

　　作为山地城市的重庆，城市更新中面临的一大难题，是空间有限。为此，我市确定了“留改拆增”的更新原则，向有限空间要增量，由此催生了不少创意之举。

　　最近，家住沙坪坝石井坡街道和平山社区的居民赵大爷，居住环境焕然一新。原来，他居住多年的D级危房被拆除后，原地新建了栋五层楼高的房屋，面积“增加”了1300平方米，自己和街坊邻居有了独立的厕所、厨房。

　　这是我市推进城市更新中的一个创新，即鼓励用地指标弹性配置，给予增加公共服务功能的城市更新项目建筑规模奖励，有条件的，可按不超过原计容建筑面积15%左右的比例得到建筑面积支持。此举使得和平山社区数百户居民受益。

　　类似的政策创新还有不少。我市统筹谋划城市更新制度、机制和政策，促进发展理念、发展模式、政府职能转变，着力改革审批权限、审批流程、政策制度，构建起以《重庆市城市更新管理办法》为统领的“1+2+N”政策技术体系，针对土地供应、用地转型、零星用地整合、产权转移及登记、功能配套、消防管理等制定了一揽子支持政策，还出台全国首部城市更新技术导则。

　　专业人士的参与，让重庆在解决群众急难愁盼问题的同时，把“螺蛳壳里做道场”发挥到极致。在九龙坡区红育坡社区白马凼小区微更新中，规划师、设计师、工程师等“三师”在小区持续开展1个多月的调研。针对居民希望增加公共空间的诉求，设计师在3000平方米的街心花园内打造了集纳11种功能的“大空间”，包括乒乓球台、活动广场、白马睦邻会客厅、立体停车场、健身器材、党建宣传栏等。“小区变美后，大家都喜欢到院子里坐坐，感觉自己又住上了‘新家’。”小区居民张国芬说。

　　截至目前，我市已有2400多名“三师”响应号召，为3200多个社区提供服务。去年，我市在全国率先开展“三师进企业，专业促更新”行动，组织专业力量参与城市更新，更好地服务企业、服务基层、服务群众。

　　密码3

　　积极引入社会资本

　　探索共谋共建共享治理模式

　　城市更新不仅是空间层面的拆建和修补，更是推动城市可持续发展、高水平治理的系统工程。目前，我市已启动城市更新项目288个，其中续建项目113个，完工投用49个。不少项目积极引入社会资本，探索共谋共建共享治理新模式。

　　此前提到的白马凼小区，就是全国首个采取PPP模式中的“ROT”（改建－运营－移交）运作方式进行功能完善和品质提升的小区。该小区在微改造中引入市场主体，负责全过程投融资、设计、建设、运营、后续维护等工作，合作期限11年。

　　参与小区改造的愿景集团副总裁胡峰透露，白马凼小区进行微改造后，居民满意度达96.8%。随着社区环境的改善和功能的改善，当地商业租金平均涨幅超过20%。综合考虑停车收益、物业商铺管理以及社区运营等收入，项目预计8至9年可盈利。

　　得益于城市更新一体化运营方式，曾是破旧棚户区的戴家巷变身城市新地标。

　　渝中区戴家巷老街区城市更新项目投资超过2亿元，政府投入1亿元实施小区改造提升、崖壁步道建设和商业空间更新改造等补短板“手术”，剩余资金则靠引入社会资本及居民自发参与解决。

　　渝中区城市建设委员会人士介绍，戴家巷街区2021年对外开放，临街底商租金提高8至10倍。底商的兴旺反过来又加快了城市更新的步伐，居民累计自发筹集约1亿元进行房屋装修、加装电梯等，如今已形成40多家特色店铺，街区年产值超过1亿元。

　　密码4

　　营造消费新场景

　　助推老城区焕发新活力

　　将支马路或背街小巷打造成具有城市烟火气的“后街”，是重庆通过城市更新吸引人气、拓展时尚消费新场景的有益尝试。

　　4月20日，渝中区山城巷的游客络绎不绝，猴子咖啡、山城坝坝茶等热门店铺前排起了长队。这个长约800米的街巷，不仅保留了原汁原味的老重庆风貌，还引入酒店民宿、特色餐饮、文化艺术、文创零售等业态，节假日高峰期日均营业收入约8万元。

　　除了山城巷外，渝中区还建成戴家巷、小黄楼、大贵巷、鲁祖庙、妙街等一批“爆款”街巷，待开发街巷达33条，“后街”经济初具规模，业态以餐饮和文创艺术为主。未来，该区将围绕解放碑-朝天门商圈核心主轴，打造“一核两滨七街十巷”的“后街”经济集群。

　　“后街”经济蓬勃发展的不仅是渝中区。渝北区紫薇路、江北区莺花巷、沙坪坝区磁器口古镇十二巷等，都是外地游客眼中的“打卡”点。

　　以城市更新推动产业升级、片区焕新，我市还将鹅岭二厂、北仓、重庆钢铁厂旧址等老旧厂区打造成文创园区或博物馆，一批传统风貌区也迎来蝶变新生。

　　比如，沙坪坝区原鸽牌电缆厂旧厂区通过改造，变身重庆大学设计创意产业园，吸引近千名设计人才入驻。未来，这里将融入磁器口大景区建设，打造3A级旅游景区。

　　又如，渝中区马鞍山传统风貌区实施保护修缮工程，让30多栋老建筑重现昔日风貌，不少游客慕名前来。该风貌区还打造了“跨境数字贸易产业园”，园区年产值超过40亿元。

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